作為影響未來中國經濟社會發展進程的重要戰略，國家對新型城鎮化建設的思路和布局一直備受關注。3月中旬，中共中央、國務院印發的《國家新型城鎮化規劃(2014-2020)》(以下簡稱《規劃》)提出，為增強中心城市輻射帶動功能，要推進中心城區功能向1小時交通圈地區擴散，培育形成通勤高效、一體發展的都市圈。

　　而在都市圈形成過程中，消費品和生產資料的物流如何做到規模化、集約化，將是保障新型城鎮化戰略穩步實施的重要課題之一。現代化物流園區作為推動物流運作共同化的重要基礎設施和公共平臺，無疑將在其中發揮重要作用。

　　此次出臺的《規劃》將為物流園區的發展帶來更多的發展機遇，其中農產品物流園區、尤其是高端冷鏈物流的發展機遇更加值得關注。

　　機遇顯現

　　《規劃》提出，要統籌規劃農產品市場流通網絡布局，重點支持重要農產品集散地，加強農產品期貨市場建設。實施糧食收儲供應安全保障工程，加強糧油倉儲物流設施建設，健全覆蓋農產品收集、存儲、加工、運輸、銷售各環節的冷鏈物流體系。

　　戴德梁行工業暨物流地產部中國區主管蘇智淵告訴記者：“這或許是對農產品流通體系進行整合的一個機遇。農產品倉儲物流的發展近年來已經有越來越集中、越來越大的趨勢，但市場上仍然缺乏真正的高端物流提供商，相關企業未來將獲得很大的發展空間。”蘇智淵介紹，農產品物流涉及的是大宗商品交易，對倉儲設施的要求不高，通常只需要交通便捷、場地面積大、能快速完成產品配送即可。但農產品流通體系中的生鮮冷鏈物流則是一種比較專業的需求。

　　“我們早期的冷鏈倉庫建設標準過低，大量使用的是1970年代建設的一些所謂的冷庫，服務品質太低。”蘇智淵告訴中國房地產報記者。

　　冷鏈物流體系不健全帶來的損失已經相當嚴重。中華全國供銷社總社濟南果品研究院院長吳茂玉提供的數據顯示，歐美發達國家冷鏈流通率達95%以上,而中國僅達到5%。由于冷鏈問題，每年約有1200萬噸水果、1.3億噸蔬菜被浪費,涉及總產值至少在1000億元左右。

　　目前，已經有企業針對這一市場進行了搶先布局。據記者了解，太古冷鏈物流自2013年1月起，已經開始在北京、上海、廣州等大城市進行布點，之后還將逐步向廊坊、武漢、南寧等交通節點城市拓展。

　　全球第四大冷庫倉儲運營商美國普菲斯也在與大連億達集團合作拓展中國市場。目前上海臨港、外高橋兩處高端冷鏈物流倉庫已投入使用，天津普菲斯億達物流中心分撥中心業務日益繁忙，2014年1月，日均貨物吞吐量已經由原來的600噸提高到1000噸。

　　布局產業轉移

　　“當前，一些大城市的高端冷鏈倉儲物流需求激增，但物流用地已經變成了稀缺資源，地方政府不愿把地塊給到物流企業，所以現在的農產品高端冷鏈物流企業面臨的主要問題不在需求，而在供給。”蘇智淵表示。

　　實際上，不僅獲取新的地塊十分困難，一些處于大城市核心區域的物流地產企業還面臨著交通擁堵嚴重、自身發展空間受限等問題。提供北京80%生鮮蔬果供應的北京新發地農產品股份有限公司(以下簡稱“北京新發地”)就面臨著這一困境。

　　物流地產企業的布局調整已經迫在眉睫，而《規劃》中提出的城鎮化布局和形態，則為物流園區指出了布局調整的方向和機遇。

　　《規劃》指出，要“科學定位各城市功能，增強城市群內中小城市和小城鎮的人口經濟集聚能力，引導人口和產業由特大城市主城區向周邊和其他城鎮疏散轉移”。

　　2010年4月7日，北京新發地農產品批發市場就與河北保定高碑店市政府簽訂了《北京新發地高碑店農產品物流園區項目協議書》，將在高碑店投資50億元建設涵蓋高端冷鏈物流園區在內的5大類型農產品配套園區。

　　作為承接京津冀產業轉移的第一個農產品流通企業，新發地遷址河北享受到了很多的政策優惠，保定市政府除給予新發地批500畝土地用于一期項目的啟動外，還在貸款及稅收方面給了許多政策傾斜。

　　“將農產品批發市場的物流園區遷出大城市，對市場進行分流，已成為許多農產品物流企業的選擇。”河北新發地農副產品有限公司副總經理劉學義告訴記者。